민사 · 대법원 2026. 8. 13. 선고 · 파기환송

개업공인중개사의 불법행위로 손해를 입은 중개의뢰인이 한국공인중개사협회를 상대로 공제금의 지급을 구하는 사건

2025다217842 손해배상(기) (라)

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쟁점

◇ 약관의 해석원칙

판단 요지와 해설

약관은 신의성실의 원칙에 따라 해당 약관의 목적과 취지를 고려하여 공정하고 합리적으로 해석하되, 개별 계약 당사자가 의도한 목적이나 의사를 참작하지 않고 평균적 고객의 이해가능성을 기준으로 객관적․획일적으로 해석하여야 한다. 그리고 특정 약관 조항을 그 목적과 취지를 고려하여 공정하고 합리적으로 해석하기 위해서는 특별한 사정이 없는 한 그 약관 조항의 문언이 갖는 의미뿐만 아니라 그 약관 조항이 전체적인 논리적 맥락 속에서 갖는 의미도 고려해야 한다(대법원 2021. 10. 14. 선고 2018다279217 판결 등 참조).

피고(한국공인중개사협회)의 공제약관 제7조 제2호는 피고가 보상하지 아니하는 손해로 ‘공인중개사법 제14조 제1항 제1호의 규정에 의한 상업용 건축물 및 주택의 임대관리 등 부동산의 관리대행 업무로 인한 손해’를 규정함(이하 ‘이 사건 약관조항’). 원고(중개의뢰인)는 이 사건 각 오피스텔의 소유자로서 공인중개사 A(공제가입자)의 중개를 통해 임차인들과 임대차계약을 체결함. 이후 A는 일부 임차인들이 월세 전환을 요청한 것처럼 기망하여 원고로부터 보증금 반환 명목의 돈을 편취하는 등의 행위로 나아감. 원고가 피고를 상대로, 위와 같은 A의 불법행위로 인한 손해에 관하여 공제금의 지급을 구하자, 피고는 이 사건 약관조항에 따른 면책을 주장하는 사안임

원심은, 원고의 손해가 A의 중개행위로 인한 것이더라도 이 사건 약관조항에서 정한 ‘부동산의 관리대행 업무로 인한 손해’에 해당한다는 이유로 보상 대상에서 제외된다고 보아 원고의 청구를 기각함

대법원은 위와 같은 법리를 설시하면서, 이 사건 약관조항은 구 공인중개사법(2020. 6. 9. 법률 제17453호로 개정되기 전의 것) 및 현행 공인중개사법 제30조 제1항에서 정한 ‘중개행위’에 해당하지 않는 순수한 부동산의 관리대행 업무로 인한 손해가 보상 대상이 아님을 주의적으로 규정한 것이고, 따라서 부동산의 관리대행 업무와 중개행위가 함께 이루어져 공제가입자의 공인중개사법 제30조 제1항에 따른 손해배상책임이 성립하는 경우에는 이 사건 약관조항의 적용이 없다고 보아, 이와 달리 판단한 원심을 파기·환송함