대지에 관하여 지상 집합건물을 위한 대지사용권이 성립한 후에 설정된 근저당권의 실행을 위한 경매절차에서 대지사용권이 성립하기 전에 마쳐진 체납처분압류등기가 말소된 경우, 위 경매절차의 매수인이 대지를 경락받은 것이 대지사용권의 분리처분을 금지하는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 ‘집합건물법’이라 함) 제20조에 위반되는지 여부가 문제되는 사건

쟁점

판단 요지와 해설

1. 1동의 건물에 대하여 구분소유가 성립하기 위해서는 객관적・물리적인 측면에서 1동의 건물이 존재하고 구분된 건물부분이 구조상・이용상 독립성을 갖추어야 할 뿐 아니라 1동의 건물 중 물리적으로 구획된 건물부분을 각각 구분소유권의 객체로 하려는 구분행위가 있어야 한다. 여기서 구분행위는 건물의 물리적 형질을 변경하지 않고 그 건물의 특정 부분을 구분하여 별개의 소유권의 객체로 하려는 법률행위로서, 그 시기나 방식에 특별한 제한이 있는 것은 아니고 처분권자의 구분의사가 객관적으로 외부에 표시되면 충분하다. 구분건물이 물리적으로 완성되기 전에도 건축허가신청이나 분양계약 등을 통하여 장래 신축되는 건물을 구분건물로 하겠다는 구분의사가 객관적으로 표시되면 구분행위의 존재를 인정할 수 있다. 그러나 그 구조와 형태 등이 1동의 건물로서 완성되고 구분행위에 상응하는 구분건물이 객관적・물리적으로 완성되어야 그 시점에 구분소유가 성립한다(대법원 2018. 6. 28. 선고 2016다219419, 219426 판결 등 참조).

2. 집합건물법 제20조에 따라 분리처분이 금지되는 대지사용권이란 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리로서, 구분소유의 성립을 전제로 한다. 따라서 구분소유가 성립하기 전에는 집합건물의 대지에 관하여 분리처분금지 규정이 적용되지 않는다(대법원 2010. 5. 27. 선고 2010다6017 판결 등 참조). 나아가 구분소유가 성립하기 전에 대지에 관하여만 근저당권이 설정되었다가 구분소유가 성립하여 대지사용권이 성립되었더라도 이미 설정된 그 근저당권 실행으로 대지가 매각됨으로써 전유부분으로부터 분리처분된 경우에는 그 전유부분을 위한 대지사용권이 소멸하게 된다(대법원 2022. 3. 31. 선고 2017다9121, 9138 판결 등 참조).

3. 한편 집합건물의 부지 전체에 대하여 대지사용권이 성립한 이후에는 구분소유자의 대지사용권은 규약으로 달리 정한 경우가 아니면 전유부분과 분리하여 처분할 수 없고(집합건물법 제20조), 이를 위반한 대지사용권의 처분은 법원의 강제경매절차에 의한 것이라 하더라도 무효이다(대법원 2009. 6. 23. 선고 2009다26145 판결 등 참조). 따라서 대지사용권이 성립된 후에 대지에 관하여 설정된 근저당권은 집합건물법 제20조에 의해 금지되는 대지사용권의 분리처분에 해당하여 무효이고, 무효인 근저당권의 실행을 위한 경매절차에서 대지가 매각되더라도 그 매각 역시 무효이다. 이 경우 대지사용권이 성립되기 전에 대지에 관하여 국가의 선행 압류등기와 같은 권리제한등기가 마쳐져 있었다고 하더라도, 권리제한등기는 원래 말소될 것이 아니므로 이러한 무효인 근저당권의 실행을 위한 경매절차에서 권리제한등기가 말소되었더라도 이를 압류에 기한 처분절차가 유효하게 이루어져 대지가 처분된 경우와 마찬가지라고 볼 수는 없다. 따라서 위와 같이 무효인 근저당권의 실행을 위한 경매절차에서 대지를 매수한 사람이 매각을 원인으로 그 대지에 관하여 마친 소유권이전등기는 무효이다.